不動産IPOは“不動産テック”へ｜収益不動産は出口戦略の時代に（ファイナンシャル・ジャーニー 2026.2.12）

ラジオNIKKEI「ファイナンシャル・ジャーニー」。

2026年2月12日の放送は、不動産をめぐる“いまの変化”が二段で語られる回でした。

前半は「不動産関連IPOが、昔ほど目立たなくなったのはなぜ？」という問いからスタート。続いて「不動産テック」の話へ広がり、番組中盤にはフィリップ証券の案内。

後半は、収益不動産市場の最新状況として「買う前に出口戦略を描く時代」というテーマで、相続まで含めたリアルな話が続きました。

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🎙 番組概要

番組名：ファイナンシャル・ジャーニー
放送日時：毎週木曜日 8:30～8:49
放送局：ラジオNIKKEI第1
提供：フィリップ証券
パーソナリティ：浜田節子
コメンテーター：谷口 恵亮（シンセアリンク 代表取締役）、脇本 源一（フィリップ証券 取締役常務執行役員 投資銀行本部長）

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📌 今回の放送テーマ：不動産IPOの“見え方”が変わった理由

「わかる、かわる」のフィリップ証券の提供でお送りします――ユアパートナーinファイナンス。

この“いつもの入り”から、今日は不動産関連IPOの話に入っていきます。

かつては戸建て、住居用マンション、オフィスビルなど、いわゆるデベロッパー系の上場が目立った時期がありました。

ところが最近は「あまり見なくなった気がする」。そこで出てきたのが、「会社が消えたわけでも、成長していないわけでもない」という整理です。

今も不動産デベロッパーはたくさんあり、伸びている会社もある。それでもIPOが減った“ように見える”のは、業界の環境が変わっているから――そんな話運びでした。

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✅ 理由1：資金調達の形が変わった

2010年代ぐらいまでは、不動産事業に対する銀行融資は慎重で、不動産ファンドも未成熟。

その状況では、IPOは大きな資金調達手段として有効でした。

ただ、その後は業界の成長とともに、IPOをやらなくても資金調達できるようになってきた。

結果として「上場しないと資金が回らない」時代ではなくなった、という感覚が語られます。

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✅ 理由2：投資家の意識が変わった

業界が成熟してくると、不動産は「成長産業」よりも「安定産業」と見られやすくなる。

そうなると、従来型の不動産ビジネスは評価が伸びにくい局面が出てくる。販売側も積極的にはなりにくい。

この空気感も、不動産関連IPOが目立たなくなった背景として語られていました。

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📌 近年の主役：不動産テックとは何か

そこで話は「今、上場してくるのはどんな会社か」に移ります。

近年上場してくるのは、従来型の不動産ではなく「不動産テック」と呼ばれる会社が中心になっている、という話。

不動産テックは、不動産×テクノロジーの造語。

IT技術を使って不動産売買や賃貸の場面で新しい仕組みを提供し、取引や管理に革新をもたらす存在です。

例として挙がったのは、かなり具体的でした。

売買ならAIによる査定、オンライン仲介、価格予測。

管理なら賃貸管理クラウド、入居者アプリ、修繕点検のDX。

さらに業者向けのデータ提供、建設DX、ローンDXなど、領域は広い。

そして共通点として挙げられたのが「在庫リスクがない」。

不動産を建てて売るのではなく、不動産市場全体を動かす仕組みを提供する。だから巨大市場全体をターゲットにでき、成長余地が大きい――という文脈です。

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✅ “不動産テック”は中身の差が大きい

一方で、看板だけでは判断できない、という注意も入ります。

不動産テックと言いながら、従来ビジネスの延長線でDXを少し足した程度、AIをちょっと入れてみた程度……そうした会社も多い。

だからこそ内容をしっかり分析してほしい、という話でした。

さらに、いくら不動産テックが進んでも、物件を建設して販売して管理する“従来型の不動産会社”がいなくなるわけではない。

ただし昔の延長線だけでは成長余地が限られるので、従来型の不動産会社も不動産テックを取り入れて効率化していく流れが中心になっていくだろう――という締め方でした。

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📌 なぜ日本は「今ごろ不動産テック」なのか

番組の終盤で面白かったのが、この「なぜ今？」の説明です。

海外では以前から進んでいたのに、日本は遅れた。その背景として挙がったのが、法規制の厳しさと書面主義でした。

重要事項説明書など、紙でなければならない場面が最近まで残っていた。

さらに不動産は個別性が高く、人がやる方が早いとされてきた世界。中小零細が多く、情報を持つ者が強いという文化もあり、標準化やデジタル化に抵抗が出やすかった。

それでも、いよいよ変革の時期が来ている。

不動産業界の産業革命のようなもの――そんな言葉で前半パートは締まっていきます。

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📢 ここで番組は一旦ブレイク（フィリップ証券の案内）

番組中盤ではフィリップ証券からのお知らせ。

ネット取引が苦手な人には営業スタッフによる対面取引、日本株・米国株に加えてシンガポール株などのアジア株式、外債や私募投資まで幅広く扱うこと、資産運用だけでなく相続手続きなどライフステージに寄り添う提案、投資判断に役立つマーケット情報の提供――といった内容が紹介されました。

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📌 後半テーマ：収益不動産市場の最新状況「出口戦略を前提に考える時代」

後半は「収益不動産」をめぐる話。

家賃収入などを得る目的の不動産で、ワンルームマンション、賃貸アパート、テナントビルなどが代表例。

自宅と違い、収入だけでなく将来の売却益まで含めて考える“資産”だという整理から入ります。

ここで強調されるのが、最近の市場は「買うこと」より「出口戦略をどう描くか」が重要になった、という点。

以前は低金利が続き、借り入れを多めにしても返済負担が軽く、どんな物件でも回りやすかった。

しかし今は金利上昇に加えて、建築資材・人件費の高騰で物件価格も上がり、前提条件が大きく変わった。だから出口を先に考える必要が増した――という流れです。

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✅ 外国人投資家の動き：悲観ではなく利益確定

最近聞く外国人投資家の売却についても、見方が整理されます。

撤退というより、十分に値上がりした物件の利益を確定する自然な動き。円安と低金利で買いやすかった環境が、金利上昇で変わりはじめたことで、いったん売却しておこうという判断が増えている、という話でした。

ただし、すべての不動産から引いているわけではない。

投資が続く物件には共通点がある――都心で、地域ナンバーワンで、駅直結。さらに大規模開発が進み、街の価値が更新され続けるエリア。

将来の買い手がイメージしやすい＝出口の確度が高い、という説明が続きます。

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✅ 少子高齢化でも「どこに人が集まるか」が勝負

人口減少がある中でも、焦点は「どこに人が集まり、どこに住みたいと思われるか」。

若い世代は広さやステータスよりも利便性や時間の使いやすさを重視し、郊外の戸建てより都心・駅近マンションを選ぶ流れが強まっている。

人口密度の円は年々小さくなり、中心部へ凝縮していく。だから「今いい場所」ではなく「将来の若い世代が住みたい場所」を時間軸で読む必要がある、という話でした。

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📌 大相続時代：二次相続で市場に不動産が増える

終盤は相続の話へ。

相続税の課税対象が増えていく“大相続時代”の中で、鍵になるのは二次相続。

一次相続では配偶者特別控除（1億6,000万円まで非課税）や小規模宅地等の特例（自宅敷地の80％減額）など強力な制度が使えるため、相続税がかからないケースが多い。

しかし二次相続では配偶者がいないためこれらが使えず、相続税負担が一気に増える可能性がある。

結果として相続税を支払うための売却が増え、市場に出てくる不動産の量が増える――という流れです。

供給が増える局面では、すぐ売れる不動産と時間がかかる不動産の差が広がる。

だからこそ「最初から出口が描けている不動産」が選ばれる市場になる、という言葉で締まりました。

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✅ まとめ

今回の放送は、不動産を「買う・建てる」だけでなく、「どう動かし、どう回収するか（出口）」まで含めて考える回でした。

不動産関連IPOが目立ちにくくなった背景には、資金調達環境の変化と、投資家の評価が“成長”から“安定”へ寄ったことがある。

一方で上場の主役は、不動産そのものではなく“不動産を動かす仕組み”を提供する不動産テックへ移っていく。

後半の収益不動産も同じで、金利上昇やコスト高、相続による売却増が視野に入る中では、買う前に「出口が描けるか」が勝負、というメッセージに着地しました。

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✅ 投資のヒント

• IPOは「不動産」か「不動産テック」かを分けて見る 建てて売る企業より、取引・管理・ローンなど“仕組み”で伸びる企業が増えやすい流れ。
• 不動産テックは“DXっぽさ”ではなく中身を確認 AIやクラウドの看板だけでなく、何を変え、どこで収益が出る設計かをチェック。
• 収益不動産は「利回り」より「出口の確度」 将来の買い手が想像できる立地・流動性・再開発など、“売れる条件”を先に置く。
• 相続局面では「売れる／売れない」の差が拡大 二次相続で供給が増えるほど、出口が弱い物件は時間がかかりやすい前提で考える。

✅ フィリップ証券の口座を開設して、投資をスタートしよう！

番組で扱われたように、IPOや不動産市場は「仕組みの変化」と「時間軸」で見え方が変わってきます。

フィリップ証券は、対面取引のサポートから幅広い商品ラインナップ、投資判断に役立つマーケット情報の提供まで、お客様の状況に合わせた提案を行っています。

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