今週のファイナンシャル・ジャーニー（2025年10月2日放送）— 不動産×イールドカーブ／ドル円145の攻防

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景気サイクル×イールドカーブで読む“不動産のいま”／米政府機関閉鎖リスクとドル円の行方

ラジオNIKKEIの投資情報番組『ファイナンシャル・ジャーニー』。

今週は前半で不動産市場の現在地を「景気サイクル×イールドカーブ」で読み解く深堀り、後半は米政府機関の一部閉鎖リスク（シャットダウン）や自民党総裁選が為替へ与える影響をテーマに、相場の“次”を考えるヒントが盛りだくさんでした。

番組の臨場感をそのままに、要点と投資の示唆を一気に振り返ります。

番組名　：ファイナンシャル・ジャーニー
放送日時：毎週木曜日 8:30〜8:49
放送局　：ラジオNIKKEI第1
提供　　：フィリップ証券
出演者　： 笹木 和弘（フィリップ証券 リサーチ部長） 山中 泰司（アセンダント 取締役）
進行　　：浜田 節子

🎙 番組概要

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今回の放送テーマ：「景気サイクルとイールドカーブで読む不動産のチャンス」

笹木リサーチ部長が語る——不動産と金利の“噛み合い方”

浜田「スタジオにはフィリップ証券リサーチ部長の笹木和弘さん。今朝はどんなお話でしょう？」

笹木「不動産に関連して、景気サイクルと**債券市場の利回り曲線（イールドカーブ）**を軸に解説します。」

—冒頭、笹木氏がまず押さえたのは“足もと”のパフォーマンス。

• 東証REIT指数は、2024年は**約▲9%**と逆風だったものの、**2025年は年初来で約+16%**へと堅調回復。
• 東証インフラファンド指数も、2024年は**約▲41%**と大きく崩れたものの、**2025年は年初来で約+21%**と急反発。

浜田「利上げ環境なのに、どうして？」

笹木「ポイントは景気サイクルの“位置”です。

金利上昇が“悪さ”をする局面もありますが、景気の回復〜拡大局面では、賃料上昇（インカム増）で借入コスト上昇を吸収できる余地が広がる。

“金利上昇＝不動産にネガ”と短絡しないことが大切なんです。」

イールドカーブで“いま”を測る

• 回復期：短期金利は緩和で低位、長期金利だけが先に上がりやすい→右肩上がり（スティープ化）
• 拡大期：雇用・消費が強まり、純イールド（長期＞短期）が続く
• ピーク接近：中央銀行の利上げ加速で短期が追い上げ→フラット化（ベア・フラット）
• 減速〜後退：安全資産需要で長期低下→フラット化（ブル・フラット）→逆イールドも

笹木「日本のカーブは“短期低位×長期やや高めのスティープ化”。

つまり、**典型的な“回復期”**と市場は見ています。

拡大〜加熱までは距離がある。

よって、**金利が多少上がっても“賃料上昇で吸収しやすい地合い”**は続きやすい。

不動産価格や不動産株が評価されやすい環境は継続と見ています。」

浜田「“金利が上がるから不動産は弱い”ではなく、**“景気局面次第”**なんですね。」

笹木「はい。**金利と賃料の“綱引き”**を、景気サイクルの位置から捉え直すのがコツです。」

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米シャットダウンと為替／自民党総裁選のマーケットインパクト

浜田「ここからはもうお一方、アセンダント取締役の山中泰司さんです。」

山中「よろしくお願いします。」

■ 米政府機関の一部閉鎖（シャットダウン）とドル円

山中「過去にも何度も起きてきた事象で、通常は数日で終わるケースが多い。

ただ、長引けば米景気にマイナスで、ドル安・円高に傾きやすいのが定石。

2018年12月は35日と最長で、110円台半ば→104円台後半まで円高が進んだ例があります。」

—足もとは147円近辺まで戻しても、**“戻りは鈍い”**との見方。

山中「145円は意識されやすい節目。

必ず止まるとは言いませんが、当面の下値目処として挙げられます。

閉鎖はいつかは終わるが、材料が出尽くすまでのドルの戻りは重くなりやすいでしょう。」

■ 金融政策の見取り図

山中「FRBは年内2回の利下げ観測がメインシナリオ。

閉鎖が長引き景気指標が崩れれば、12月0.50%の可能性まで頭の片隅に。

対して日本は10月利上げ観測が強まり、日米金利差縮小＝ドル安・円の“大きな流れ”は崩れにくい。」

■ 自民党総裁選の為替インパクト

山中「高市氏なら円安寄り、小泉氏なら円高寄りといった“方向感”の織り込みはあるものの、最大でも1円程度の反応に留まる可能性が高い。

いずれにせよ政治的な機能不全は起きにくいと見ており、為替は結局“金利差”に回帰しやすいでしょう。」

浜田「材料難の中でも、“政策と金利差”の筋を外さないことが重要、ということですね。」

山中「そうですね。節目とシナリオで、過度な思い込みを避けるのが実務です。」

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✅ マーケットの最新動向

• 不動産系アセットが反転：
  • REIT：2025年年初来**+16%**前後
  • インフラファンド：2025年年初来**+21%前後 2024年の痛手から評価の持ち直し**。背景は回復期のイールドカーブと賃料上昇余地。
• 為替（ドル円）：
  • シャットダウン長期化はドル安・円高要因。短期の下値目安として145円が意識されやすい。
  • FRB利下げ×日銀利上げ観測で日米金利差縮小が基本線。大きな流れはドル安・円高方向。
• 国内政治（自民党総裁選）：
  • 方向感は織り込み済みで反応は限定的。政策・金利差の筋に回帰へ。

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✅ 投資のヒント・学び

1) “金利が上がる＝不動産NG”の固定観念を外す

• 回復〜拡大局面は、賃料上昇（インカム）＞借入コスト上昇となりやすい。
• 見るべきは景気サイクルの位置とカーブの形（スティープ/フラット）。

2) REITの“中身”で攻守を切り替える

• オフィス系：空室率改善の進捗と成約賃料のトレンドで“回復の質”をチェック。
• 住宅系：賃料改定の粘り強さが景気変動耐性に。
• 物流系：供給増の吸収ペースと賃料維持力、長期契約比率に注目。
• ホテル系：稼働×単価（RevPAR）の改善持続性。イベント・インバウンドが追い風。

3) インフラファンドは“金利×稼働”の二軸で

• 太陽光・風力など**発電量（季節性・気象）**と、金利感応度の両にらみ。
• 長期安定配当を“債券的”に捉えつつ、金利上昇時は利回り目線の相対魅力度を検算。

4) 為替は“節目×シナリオ”で戦う

• 145円などテクニカル節目を短期の“物差し”に。
• 中期はFRB利下げ×日銀の正常化でドル安・円高の基調を前提に、リバウンドは戻り売り視点も。

まとめ

✔ 放送内容の要点

• 景気サイクルの“いま”は回復期寄り。日本のイールドカーブは**右肩上がり（スティープ）**で、**不動産は“賃料上昇で金利上昇を飲み込みやすい”**地合い。
• REIT/インフラファンドが年初来で反発。中身（セクター特性・契約構造）で“攻守”を切り替える視点が有効。
• 為替はシャットダウン長期化でドル安・円高バイアス。節目は145円。中期は日米金利差縮小が大筋。

✔ 投資家への示唆

• 「金利×賃料」の相対関係を常に点検。
• REITは賃料改定力／入居率／テナント分散、インフラは稼働・天候・金利感応度を継続モニター。
• 為替は節目の攻防と政策イベントを“シナリオ駆動”で。

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