🎙 番組概要
番組名：ファイナンシャル・ジャーニー
放送日時：2025年5月1日（木）8:30～8:49
放送局：ラジオNIKKEI第1
提供：フィリップ証券
パーソナリティ：浜田節子
出演者：笹木和弘（フィリップ証券リサーチ部長）、山中康司（アセンダント取締役）
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テーマ：「Jリートの投資妙味と、トランプ関税による為替シナリオ」
🏙 前半：Jリート、その魅力を再確認
浜田節子：今朝は、フィリップ証券のリサーチ部長・笹木和弘さんにお越しいただきました。笹木さん、おはようございます！
笹木和弘：おはようございます。よろしくお願いいたします。
浜田：さて、今回は「Jリートそのもの」についてじっくりお話しいただけるということで、注目のテーマですね。最近のJリート、どんな動きが見られるのでしょうか？
笹木：はい。実はここ最近、Jリートは非常に堅調に推移しています。東証リート指数の騰落率を見ますと、昨年末から＋3.6％の上昇です。これは、日経平均の▲9.6％、米ダウ平均の▲4.4％と比べても際立って強い動きです。
浜田：おお、株が下がっている中でもJリートは上がっているんですね。意外と知られていないかもしれません。
笹木：そうですね。Jリートは制度的に利益のほぼすべてを分配金として支払うことが求められていて、配当利回りが高いのが特徴です。今のように不透明感が強いマーケットでは、安定した利回り資産として再評価されやすいのです。
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✅ 投資妙味の3つの理由
① NAV倍率の低下で割安感が強い
笹木：まず1つ目のポイントは、Jリートが割安な水準にあるということ。NAV倍率（純資産価値との比較）が0.7倍台まで下がっていて、リーマンショック直後の水準に近い銘柄もあります。
浜田：なるほど、資産価値に対して価格が割安なら、“お買い得”ということですね。
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② 米長期金利が一服、海外勢が流入
笹木：次に、米国の長期金利が2024年秋以降に落ち着いてきたことで、海外投資家の資金がJリートに流れ込んでいることです。分配利回りが5％近くあり、米国債よりも魅力的です。
浜田：Jリートの海外比率って結構高いんですよね？
笹木：ええ、実は投資主体の半分は海外投資家です。しかもJリートは為替の影響も少ないので、円高局面でも投資しやすいんです。
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③ 含み益と機動的な運用力
笹木：3つ目は、Jリートが含み益の大きな不動産を多数保有しているという点です。
特に首都圏のオフィスや住宅は、長年堅調に推移しており、含み益が潤沢。投資法人なので、物件の入れ替えも柔軟にでき、売却益を分配金に反映しやすいのです。
浜田：不動産会社だと、なかなかそうはいかないですよね。
笹木：そうなんです。Jリートは“資産運用のための法人”ですから、利益還元のスピード感も違うのです。
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金利上昇リスクにはどう対応？
浜田：とはいえ、今後の日銀の利上げも気になるところですよね。
笹木：確かに、借入コストが上がれば短期的にはマイナス材料です。
ただし、インフレ環境下では賃料の引き上げが可能です。特に住宅やオフィスのように契約更新が早い物件では、金利上昇を賃料に転嫁しやすいのです。
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ヴェストラ個人で不動産ビジネスするくらいならJリートの方が安心だね
後半：トランプ関税とドル円の行方
浜田：さて、ここからはアセンダント取締役の山中康司さんにお話を伺います。山中さん、よろしくお願いします！
山中康司：よろしくお願いします！
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トランプ関税が再び世界経済を揺らす
山中：今年に入ってから、米国は鉄鋼、自動車、相互関税と段階的に“トランプ関税”を再開しています。
すでに最低10％の税率が適用されており、アメリカ経済にも陰りが見え始めています。
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ヴェストラ最近は、トランプ関税の話ばかりで困ります
円高130円を視野に入れた為替戦略
浜田：この関税政策、為替にも影響が出てきそうですね。
山中：その通りです。ドル円相場は今、転換点に差し掛かっていると思います。
アメリカ国内でも「日本は円安すぎる」という声が上がっており、水面下で為替是正の話が進んでいる可能性が高い。
浜田：ドル円、どうなりそうですか？
山中：私は130円程度までの円高を想定しています。
米国の利下げ見通し（日銀は現状維持）、ポジション的にもCFTCの円買いが17万枚超で過去最高。さらにチャート上も「140円」が分水嶺になっています。
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まとめ
今週のポイント
- Jリートは「割安・高利回り・運用柔軟性」でいま投資妙味あり
- トランプ関税の影響で為替は円高方向へシフトする可能性大
- フィリップ証券のMT5＋EAプレゼントキャンペーンも要チェック！
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